热备资讯

南阳为何成了“烂尾楼之都”

多位购买了烂尾房的南阳市民告诉南方周末记者,从2014年开始,整顿结束的时间已经一拖再拖,这些年等来的,只有失望而已。

1

烂尾七年

林芳2012年购入的房子,至今还没收楼。她今年35岁,是一家淘宝店店主。

她购入的楼盘名叫中达天汇家园,有南阳第一大盘之称。中达天汇家园位于南阳市新区,规划建设有90栋住宅,建筑总面积达68.3万平方米。

林芳向南方周末记者回忆,2012年开盘时,中达天汇家园的宣传声势浩大,广告传单几乎覆盖了各个县乡镇。其开发商为河南中达置业集团有限公司(下称中达置业),这是一家南阳本土开发商,在当地有一定知名度。

但在开售期间,林芳发现,中达天汇家园并没有拿到预售证,但是当时新开楼盘几乎都是如此,加之开发商承诺证件均在办理过程中,很快就会办下来。于是当年6月,林芳决定购入该项目。

林芳向南方周末记者出示的认购协议显示,协议是开发商与林芳在未取得商品房预售许可证情况下的前期约定。其中,付款方式分为三种:一种为一次性付款,一种为分期付款,最后一种为按揭贷款。

林芳选择了第三种付款方式。她以1830元/平方米的价格在项目售楼部签署了协议,当日即一次性交付了50%的首付,约8.8万元。剩余一半房款,双方约定在开发商证件齐全后,为她办理10年期的银行按揭贷款。同时,协议约定开发商将于2013年10月—2014年5月31日交房。

然而,就在林芳交了首付款的第二年,中达项目便停滞了。令她更没想到的是,一时疏忽,付出的代价竟是长达7年的等待。

“我家孩子都从小学升到中学了。”林芳说,可房子至今仍未盖好。她是从下面的乡镇上来的,为了让孩子到市里念书,她卖掉了乡镇的房子,付给开发商的首付几乎是她的全部积蓄。这些年,她只好带着孩子租住在学校附近。如今,她也想开了,“想想那些一次性交了十几万全款的,我也不敢多埋怨”。

林芳等购房者也曾多次组团寻找开发商、信访部门等反映问题,收到的多是开发商口头承诺的“即将交房”和信访部门的“正在研究解决方案”。过程中,大家渐渐发现,中达置业的问题不只没有预售证那么简单。

根据南阳市委的摸底排查,截至2019年6月26日,中达天汇家园项目共预售商品房3400套,已建设安置房1593套,剩余1807套尚未开工。而1807套中,已退购房款的有385户,申请退款的有510户,要求尽快开工建设的有912户。

其中,一位既没有拿到房子,也没有拿回退款的购房者起诉了中达置业并获胜诉。2017年,南阳市宛城区人民法院出具的民事判决书显示,中达置业在辩护时坦言,该项目的土地手续迟迟无法办理,进而导致已销售出去的房屋无法开工,最终,购房者无法拿到房子。

一位中达置业的内部人士则向南方周末记者透露,部分房源尚未开工的问题在于土地被收回,而已经盖好的房子实际上也没有拿到土地证,但是购房者已经住进去了。

土地手续尚未拿到手,却卖出了几千套房子,如此离奇的事在南阳却不稀罕。2014年,南阳市政府出台“302政策”,发布《南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治工作实施方案》,成立了房地产市场秩序专项整治工作领导小组,统计出当地共有302个问题楼盘。

受害者也不只当地老百姓,还包括许多政府部门。南阳市房管中心副主任张涛对南方周末记者说,就以他所在的单位为例,2013年,市房管中心为解决职工住房问题,向锦寓置业旗下的美丽佳苑项目低价团购了9栋楼。原本协议2016年11月交房,但由于锦寓置业的股权纷争问题,项目停工,目前仍处于烂尾状态。

南阳市中心城区整顿规范提高房地产市场工作指挥部大门。(南方周末记者 卢宝宜/图)

2

边建设,边补证

南阳市住建局一位工作人员告诉南方周末记者,目前南阳问题楼盘中,占比最大的就是“五证”不全,这是一个历史遗留问题。

根源要追溯到2008年,那一年,南阳被批准承办第七届全国农运会,举办时间是2012年。为了迎接农运会,政府开启了大规模的城市建设工程,如南阳中心城区建成区面积由70平方公里增至100平方公里。也就是从这时起,大量城中村改造和房地产项目一并上马。

据中国经营报统计,2008—2012年期间,南阳共拆除各类建筑550万平方米,为农运场馆建设提供土地七千余亩,五万多人因此迁移。仅2012年一年,南阳城市建设新开工项目总投资超过50亿元,相当于过去10年投资的总和。

当地一位楼市资深人士告诉南方周末记者,当时为了快速推进城市建设,政府默许“边建设边补证”的开发模式。于是,众多开发商在还未拿到土地证、施工证时就开始建房,卖房时更别提预售证了。

房地产市场瞬间繁荣起来,只要建房就能赚钱成为共识,开始高涨的房价吸引各类开发商蜂拥而至。根据南阳统计网的数据,南阳市房价从2008年的1904元/平方米,涨至2012年的2736元/平方米。

上述烂尾的中达天汇家园,正是2012年入市的。该盘是“为加快中心城区入市环境和城乡一体化示范区规划建设”而确定的全市100个新型社区之一,也是2013年河南省重点项目之一。

中达置业在上述判决书中辩护称,2012年5月8日,南阳新区管委会、南阳新区管委会白河街道办事处为了迎接全国农运会的召开,提升城市品位,对南唐入市口实施整体改造、努力打造和谐社区,与中达置业签订了《双铺村新型社区建设项目协议书》。

根据该协议,由中达置业对该区域整体开发,同时允许“项目开工后采取边拆、边建、边销售、边完善手续的办法向前推进”。

南阳新区是在2011年成立的,目标是在农运会之前,确保建成1.4公里长、60米宽的道路工程和入市景观,新区位于机场附近,此前均为村庄。据上述中达置业内部人士称,新区政府临时成立,没有启动资金,所以就按照城中村改造的方法,借助社会资本运行。

然而,2013年3月,河南省住建部督查专员发现,南阳新区这一双铺村项目不符合城市总体规划,随即予以叫停。后续,双方也解除了原先签订的协议书,原土地出让程序中断,原建设区域的规划重新进行了调整,土地有所缩小,最终致使中达置业预售的1800多套房无地可建。

政府部门也并非没有做事。2014—2017年间,中达置业因土地、规划、施工违法等问题被相关部门进行追究和罚款,共计2010.6万元,均已履行。

在人民网河南省地方领导留言板中,曾有大量关于中达置业的投诉,根据南阳市市委的回复,政府还曾在2016年11月给出一套化解方案,为中达置业新增建设用地。具体则通过招拍挂形式,让中达置业摘牌。2018年1月,该宗土地开始竞标,但中达置业报价却低于开标底线,导致土地流拍。

中达置业很难掏出更多的钱。南阳市市委在上述回复中还表示,中达置业将天汇家园项目收取的购房款用于其他项目投入,因该公司的其他现有资产无法及时盘活处置,以及其他楼盘项目的滞销导致现行资金周转困难,所以资金链断裂。

上述中达置业内部人士向南方周末记者证实,中达置业资金确实困难,但一部分原因在于为上述双铺村的拆迁垫付了大量拆迁款。不过,目前中达置业已有项目拿下土地证等手续,希望能将项目逐个盘活。

2018年底,林芳发现,中达置业开始拆除原建小区内的绿化带和幼儿园等配套设施,加塞建设电梯房,同时要求业主每平方米补交1000元,并须全额付款,方可交房。

中达置业的一位高层告诉南方周末记者,这么做是为了让原业主尽快入住,增加1000元是考虑到建筑成本,加盖的房子同样“五证”不齐,但会和此前已建的房子一起,争取在年底完善证件。

3

资金链断裂

实际上,“五证”不全虽然普遍,但并不是最棘手的问题。据南阳房管中心数据,2014年至今,该局已为180个问题楼盘办理了246个《商品房预售许可证》。南阳市自然资源和规划局的网站也显示,此前多个问题楼盘,已通过土地招拍挂程序进行“补票”,获得了《建设用地规划许可证》。

但目前仍有122个难啃的硬骨头尚待解决。南阳市住建局一位工作人员向南方周末记者解释,之所以难解,主要是因为当时参与开发的房企实力不足,至今无法解决资金问题。

2012年农运会结束后,南阳的大拆大建并未结束。南阳楼市网曾发布一份《2013年南阳市房地产市场年度运行报告》,报告显示,2013年南阳整体供应土地37宗,共计147.52万平方米,同比2012年增长343.27%,土地市场首次出现供大于求的情况。

其中,住宅用地供应量为74.77万平方米,超出前两年的供应量之和,原因是政府持续加大城中村改造的力度。

“农运会期间政府做了很多超前规划,留下了巨额债务和开发问题。”上述楼市资深人士说,而南阳作为一座农业城市,农运会后,也只能通过继续出让土地补充政府财政收入。

根据南阳市统计局的数据,南阳市至今处于入不敷出的状态。如2018年南阳地方财政总收入为307.62亿元,而其一般公共预算支出为650.68亿元,远高于财政总收入。财政收入中,以土地出让金组成的政府性基金收入为126.18亿元,略微高于各类税收收入122.18亿元,可见当地对房地产市场依然依赖。

南阳市住建局开发科科长闫德毅向南方周末记者回忆,农运会后,当地涌入一批资质较差的房地产开发商。据他统计,截至2019年7月15日,当地房地产商有四百余家,仅市中心城区就有262家,大部分都是本地的小型开发商,而如此庞大的数量远超当地楼市需求。

南阳市统计局数据显示,当地人口正在流出。2012年,南阳常住人口1014.90万人,到了2018年,常住人口减少至1001.36万人。

发生在2014年的“瘦身钢筋”事件,被公认为是压垮南阳楼市的导火索。

2014年6月25日晚,央视《焦点访谈》曝光了南阳三杰房地产等多家公司在建房时违规使用“瘦身钢筋”。“瘦身钢筋”指开发商为降低成本将正常钢筋拉长后再使用,一旦发生地震,建筑物容易垮塌,楼越高,危害越重。

曝光后,南阳市政府对全市房地产进行了整顿清查,并叫停了所有在建楼盘。

停工,对于现金流紧张的开发商而言无疑是雪上加霜。当地一要求匿名的项目经理对南方周末记者说,当时为了避免资金链断裂,不少开发商选择以高息进行非法集资、违规抵押等方式融资。

该项目经理还表示,在南阳,由于都是当地出身的小型开发商,没有什么资质进行银行贷款,选择从民间借贷是相当普遍的现象。不仅开发商无法贷款,由于“五证”不全,购房者也无法在银行按揭。开发商只能一方面不断提高首付款的比例,另一方面加大民间集资,以维持现金流。

据南阳市打击和处置非法集资领导小组办公室的统计数据,2015年3月起,南阳非法集资案件呈爆发式增长,2015年间就达到60起。

“瘦身钢筋”事件不仅打击了地产商,更打击了当地市民对房地产的信心,选择给房企放贷的社会资金和民众数量骤减,多家依靠公众集资的开发商接连崩盘。

南阳市房管中心副主任张涛向南方周末记者介绍,目前不少烂尾楼面临的问题是中间债权人多,股权纠纷多,资产权属不清,处理起来相当棘手。

为迎接2012年的农运会,南阳新建的市政府行政服务中心。(南方周末记者 卢宝宜/图)

4

购房者自救

“最主要是先把房子给盖好,让购房者能住进去。”张涛强调,针对此前因集资等原因造成股权纠纷的,房管中心都会多次组织相关人员,进行协调,先把项目推进下去。

他还介绍,近些年,政府实行的是“清单式”管理,对于之前统计出来的问题楼盘采取的方案是:建台账、摸底子、补手续、专事专办、开通绿色通道,最大限度解决能解决的问题。

具体分为四类:一是对建设手续不齐全的项目,加快完善相关手续,尽快启动项目建设;二是对资金链断裂的项目,积极协调金融机构,加大融资帮扶力度;三是对涉法涉诉的项目,督促司法部门尽快依法处置;四是对原企业法人无力推进的项目,通过破产清算、寻找合作伙伴等途径推进项目建设。

第四类是最难的,权属纠纷复杂,也导致第三方资本很难接手。

当地住建局一直在招商引资,希望吸引大型的全国性房企进入南阳,带领当地房地产市场走向健康。

2016年以来,也的确有多家大型房地产商入驻南阳。但是它们还是更倾向于选择自己拿地。

在一位南阳房产中介看来,大型房企犯不着通过收购烂尾楼入驻南阳。事实上,恰恰是当地问题楼盘太多,令大型房企相当受欢迎。在南阳,只要是五证齐全,又是全国性品牌,往往开盘即清盘。如在刚过去的6月,南阳建业公园首次开盘,292套房子全部售罄,成交均价高达1.2万元/平方米。

这位中介还强调,2018年下半年起,南阳楼市已经开始由热转凉,一旦错过这个阶段,未来可能更难有企业或第三方资金接盘,再想盘活烂尾楼更是难上加难。

眼看着寻求多方救助无果,金汇城和铂金时代两个烂尾楼的部分业主开始自救。他们正在组织购房者自筹资金,打算先把土地出让金补齐,拿到土地证,再把房子盖起来。返回搜狐,查看更多

免责声明:非本网注明原创的信息,皆为程序自动获取互联网,目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责;如此页面有侵犯到您的权益,请给站长发送邮件,并提供相关证明(版权证明、身份证正反面、侵权链接),站长将在收到邮件12小时内删除。