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明年起, “囤房族”将全面消失? “新标准”来临, 刚需的春天来了

经历了二十多年的高速发展,城镇住房的总量和规模在不断地增加,目前的城镇化率已超过了60%。同时也拉动了房地产行业的发展,但同时又快速拉高了房价,并与收入的增长速度产生了脱节,许多人面对房价都发出了叹息声,并表示根本没钱买不起房。

面对涨幅过快的房价,国家自然也会对房地产市场进行调控,这其实早在零几年就开始了。根据房价这二十多年的波动图来看,我们会发现有好几次房价在上涨后突然卡住不动,这都是国家对楼市持续的调控政策起效了,抑制住房价进一步上涨。

并且从16年开始的最新一轮房地产调控,到现在已经持续了4年多,这一时期,国家按照一城一策的原则,对各城市进行了严格的调控。房地产市场的调控力度逐年加大,现在的各城市的房价越发平稳了起来,不少此前炒房火爆的城市在政策的打击下,房价大幅下跌。而其中最有名的当属北方城市的环京城市燕郊。

燕郊因为地段离北京近,距离北京市区只有30公里,很多北京的外来客都来到了燕郊。而10年的时候北京下达了政策,对外来者购房进行了限制,在政策的影响下,外来投资客被拒之门外,北京楼市在几个月内销售量大幅下降。

而在同年11月,燕郊被批准为高新技术产业开发区,而当时的房价比起北京来说差距巨大,于是许多无法在北京买房的外来投资客,都察觉到了燕郊楼市蕴藏的利润。

在投资客的涌入下,燕郊的住房需求开始了旺盛增长,燕郊就此成为炒房者的“天堂”,房价自10年底开始快速上升。而当时的房价还不到一万,大多都在四五千左右,经过了六年的增长,加上开发区政策的不断利好,在17年3月最高点时,平均房价达到了3.5万,燕郊高档小区楼盘首尔甜城一度冲到4.2万,涨幅达到了7-8倍。

而炒房者的欢乐时光就要在此结束了,17年3月及6月北三县的两条限购政策出台:“外地户籍购房需要连续三年的社保或纳税记录,并且首付不低于50%”,而能达到这个条件的人实属凤毛麟角,多数炒房客都失去了购房资格,燕郊的楼市迅速降温。

18年,楼市正式进入冷静期,而燕郊的平均房价已经跌到了1.6万左右,首尔甜城也仅仅只有1.9万,跌幅接近六成,堪称腰斩也不为过。在炒房现象有所消退的19年,各地城市受到发展政策的利好,楼市也都有所反弹,燕郊在前半年里房价上涨到了2万,但在后续的调控追上后再次跌落,如同过山车一般。

以小见大,燕郊的房价波动,在其他炒房火热的地区也都能见到相似的曲线,在挤出房价的水分后,房价截至目前11月都较为平稳,难以大涨大跌。但20年即将过去,未来该如何调控我们还尚未可知。

而16年提出的房住不炒概念,经过4年的施行,从最初的三稳“稳地价、稳房价、稳预期”,到后来的“限价、限购、限售”,都在表示调控的方面更加全面。17年首年就进行了250次调控,次年也有450次,而19年已经高达620次,在20年的前半段即使遇到困难也没有放松,截至10月也有425次。未来调控房价的道路将不断延伸,只要炒房现象依然存在,楼市调控就不会停止。

近年来人口老龄化的加剧,房地产行业受到的人口红利也在不断消退,经济学家任泽平也给出报告数据,并表示预期在十四五时期进入负增长,在未来供求关系将发生转变,在供过于求的情况下,房价会如何变动也是显而易见的。

而在20年8月住建部邀请了12家知名房企召开座谈会,并出台了“三条红线”的政策,从房企自身入手,收紧了融资通道,限制了融资,减缓了房地产企业拿地扩张的速度。

与此同时,《21世纪经济报道》记者了解到,近期有大行接到通知,要求大型商业银行压减、控制个人住房抵押贷款等房地产贷款规模,多家银行新增涉房贷款比例降至30%以下。这些措施还包括限制房抵贷等,限制各类涉房贷款,这也是在防止大量现金流入导致楼市加速上涨的同时限制炒房。

近日,新华社受权公布了“十四五”的发展规划,其中房地产市场部分,明确了未来的走向:

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,租购并举、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制,探索支持利用集体建设用地,按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

总结:在“十四五”公布以后,未来五年,国家对楼市的调控将会更加严格,将以“稳”为主平稳健康发展,并进一步遏制投机炒房的行为,同时房屋过度的金融属性将被逐一剔除,回到原本应有的价格水平,对于炒房者来说,应该是一个坏得不能再坏的消息。

明年起, “囤房族”将全面消失? “新标准”来临, 刚需的春天来了

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